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[加国资讯] 加拿大房产数据分析：自2003年以来，租房比买房更好

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发表于 2020-10-12 16:01:06 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
据《环球邮报》报道，几乎每个工作的加拿大人都想买房，大多数人也都这么做了。目前加拿大的住房自有率超过了66%。除去那些尚未支付首付款、收入最低的四分之一的年轻人，加拿大的住房自有率达到了90%左右。   



实际上，拥有房产并不总是比租房好，这一结论可能会让人感到惊讶。并且更不合常理的是，尽管房地产市场非常火爆，但对于在过去10年里退休的人来说，租房本来应该是更好的选择。




这一结论是基于以下两种情况的比较得出的：第一种情况是买房并持有30年，第二种情况是租房并在股票市场上投资等量。该分析涵盖了从1938-1967年、1990-2019年的两个时间段的数据。   



在每30年的开始阶段，假设家庭买到了他们能购置的最多的房产，抵押贷款的还款相当于第一年收入的22%，加上相当于今天的8万美元（约合53.8万人民币）的首期付款，但其缩水因素与收入相同。例如，1990年的购房者会以3.8万美元（约合25.5万人民币）的首付款购买一套价值14.7万美元（约合98.8万人民币）的房子。




另一方面，假设租赁者所投资的金额等于一套房子的首付款，以及抵押贷款支付减去净租金的金额。除此之外，租赁者所需要缴纳的所得税按照一年一算。




为了进行比较，对房主明确需要支付的财产税、保险和维护费进行了减免。假设年租金与房价的比率一直在稳步下降，从1990年占当前房价的7%下降到现在的4.5%。这个比率是后来分析结果时的一个关键因素。   



在2001年之前的所有时间，房主的净资产都要比租房者高得多。这反映了这样一个事实：租房者将不得不动用他们的储蓄来支付每30年的后期租金，因为租金的增长快于抵押贷款的支付。




房主的优势在2002年后开始急剧缩小。数据显示，2009年后，做一辈子的租房者会更好——这是针对1980年到1990年之间决定租房还是买房的年轻家庭而言的。这一时期的高抵押贷款利率是有利于租房者的一个主要因素。




需要特别指出的是，在进行数据分析时，所使用的房价指数是加拿大各城市的综合指数。多伦多或温哥华的房主的情况可能会好一些。例如，该指数显示，从2001年到2020年，按实际价格计算，房价每年上涨4.2%，而《经济学人》报道，同期多伦多房价平均每年上涨4.6%。   



另一方面，过去十年的时间里，在多伦多和温哥华存在的类似泡沫的情况不可能永远持续下去。这些城市的房价可能会一直保持高位，但未来房价的上涨最终会像纽约等地一样消退。这留下了一个紧迫的问题：潜在购房者现在应该做什么？如果一个人的投资期限是30年，那么现在买房还是租房更好呢？要回答这个问题，必须把眼光放远，同时要考虑股市回报、房价上涨和抵押贷款利率的长期前景。   



目前的股价估值非常高，这可能预示着在不太遥远的将来，加拿大经济将持续放缓。估值高的一个原因是，现在利率处于异常低的水平，没有其他投资渠道。利率目前正处于稳定，并将最终小幅上升，这对股市将是温和的负面影响。房价上涨的速度也将放缓，不过何时放缓很大程度上取决于外国买家需求的强弱。同样重要的是年租金与房价的比率。预计当前的比率为4.5%，这可能是有史以来的最低水平。




基于这种情况，租房可能仍然是更好的选择。至于回报是否足够大，能否承担灾难性后果的风险，则是另一回事。同时，考虑到那些在上世纪90年代退休的租房者的负净值。与房主不同，他们的退休保障将处于严重危险之中。如果租金与房价之比升至5%以上，买房无疑是赢家。




#加拿大#, #房产#, #分析#

作者：ROANKIDA

责编：路一斯
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